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拍拍胸脯,上市房企打下万亿“保票”

时间:2018-07-19 15:54 来源:http://www.baidu.com/ 作者:佚名 点击:
拍拍胸脯,上市房企打下万亿“保票”钢丝上起舞的房企,翩翩身影背后却是难言的压力与危局。5月30日,中粮地产发布公告称,中粮地产南京公司为旗下子公司南京卓泓晟房地产开发有限公司提供3.149亿元贷款担保。为了获得这笔贷款,中粮地产为该笔债务提供质押担
拍拍胸脯,上市房企打下万亿“保票”钢丝上起舞的房企,翩翩身影背后却是难言的压力与危局。5月30日,中粮地产发布公告称,中粮地产南京公司为旗下子公司南京卓泓晟房地产开发有限公司提供3.149亿元贷款担保。为了获得这笔贷款,中粮地产为该笔债务提供质押担保,期限为3年。单笔贷款3.149亿元,这在地产界并非大数额。但中粮地产持续对子公司的担保贷款加持,担保动作之频繁、资金体量之大,足以引发外界的重视与思考。据网房产了解,早在卓泓晟之前,中粮地产为旗下子公司提供担保便已成为常态。经网房产测算,加上本次担保事项,中粮地产名下共为40家企业提供担保贷款,担保总额约为128.89亿元,占公司最近一期经审计净资产的194.29%。中粮地产的担保行为只是房地产行业的一个缩影。今年以来,面对融资压力,众多房企通过多元化融资方式寻求发展资金,其中担保贷款作为能够快速降低融资成本的有效手段,被很多房企玩得风生水起。比如阳光城、泰禾集团、华发,较中粮地产相比,激进程度可谓是有过之而无不及。据网房产了解,截至2017年年底,国内上市房企的总担保余额已经超过1万亿元,这种增长趋势在2018年正继续加速。规模“保”中取从2017年以来的市场整体融资环境来看,上市公司通过担保这条路径为子公司募集发展用资金成为特有现象。根据东方财富Choice统计数据,2017年上市公司担保余额累计高达4.38万亿元,较上年同期增长约1万亿元,增幅达33%。专业人士分析认为,上市公司担保余额增加,与整体信用环境缩紧相关,部分公司为了获得融资支持加大了担保力度。虽然中粮地产截至目前对外担保额度占公司最近一期经审计净资产的比例高达194.29%,但是这显然不是房企担保大军的“天花板”。去年11月,华发股份披露,公司及子公司对外担保总额为489.01亿元,占2016年经审计净资产的376.47%。华发股份为子公司频繁担保的另一面,是其在土地市场上的快速扩张。去年上半年华发股份的销售额只有151.83亿元,但前七个月用于增加土储的金额,就达到124.8亿元。而泰禾集团在3月21日发布公告称,截止本公告披露日,本公司实际对外担保总额为887亿元,占公司最近一期经审计所有者权益的408.64%。目前担保比例最高的房企为阳光城,其2017年年报显示,公司2017年底的净资产约为306亿元。截至2017年底,阳光城累计担保额度为1310亿元,实际担保总额占公司净资产的比例就已经达到了425%。此外,阳光城预计在2018年还要追加800亿元的担保金额,涉及担保贷款的子公司将达97家。在对外担保的总金额上,保利地产占据顶峰,为1267亿元。保利地产为了更高的担保融资空间甚至在今年4月修改了《公司章程》中规定,公司对外担保额度由累计不超过人民币1亿元,变更为不超过最近经审计净资产1%且连续十二个月内累计不超过最近经审计净资产10%,以2017财年公司净资产1070计算,保利地产对外担保额度由累计不超过1亿元变更为累计不超过107亿元。而网房产根据东方财富Choice工具统计,截至2017年12月31日,国内两市上市房企的总担保额达到1.257万亿元,同比增长37.8%。而按照证监会2003年发布的《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》,上市公司对外担保总额不得超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%。这一规定在2005年有所改变。不过,占净资产比例的50%仍然是衡量上市公司担保风险的一个重要指标。富贵险中求不断增长的上市房企担保余额以及在公司净资产中的占比背后正在透露一些危险的味道。以中粮地产为例,40家担保企业中,能够实现盈利的企业凤毛菱角。数据显示,2017年净利润亏损的企业有26家,净利润为零的企业有9家,仅有5家企业净利润为正,也就是说每8家企业中,只有一家企业的现金流是正的。企业的亏损程度不尽相同。比如,截至2018年3月31日,卓泓晟总资产逾13.9亿元,总负债逾12.91亿元,净资产逾9916万元,营收0元,净亏损约83.85万元。此外,北京正德兴合房地产开发有限公司主要负责开发的项目是被市场熟知的“中粮瑞府项目”,该项目为北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块,曾以4.8万元/平米的拿地单价刷新2013年北京楼面单价地王纪录。据了解,该项目从2013年7月拿地开始到去年为止,已经过去四年半时间,净利润每年都是亏损,去年净利润亏损约为6317万元,另据公开信息显示,中粮瑞府项目于2014年11月开工建设,到2017年1月项目一期已竣工备案。上述40家企业中,中粮地产发展有限公司是中粮地产最“大手笔”的担保企业,担保额度为85亿元,但最近两年,该公司的净利润也显示为亏损。不仅如此,为加大对子公司发展的资金扶持力度,中粮地产2018年股东审议大会决定,在向银行等金融机构申请的授信额度内,计划为控股子公司及合营、联营企业提供不超过614.4亿元的担保额度,相比2017年年度股东大会通过审议的230.35亿元担保额度,大幅提升了2.7倍,激进程度可见一斑。在中粮地产大步扩张的背景下,高负债压力与日俱增。对比2016-2017年中粮地产财报,网房产发现,较2016年相比,中粮地产的债务大幅增加了140亿元至640亿元,经营活动产生的现金流量净额缩减了19亿元至49亿元。在过去一年里,中粮地产的债务总规模在持续攀升,现金流量净额不断缩减,或存在一定财务风险。此外,该公司的短期借款和一年内到期的非流动负债达到68亿元。泰禾也有类似问题,网房产了解到集团2017年在项目获取上合计投入资金552.40亿元,为了弥补经营和投资上的大量负现金流,泰禾通过筹资融入了484.65亿元的现金流。但截至2017年年底,泰禾的货币资金为仅165.85亿元。这对于一家喊出2018年2000亿的企业来说未免尴尬。华发股份同样如此,其2017年度财务报告显示,公司短期借款为90.36亿元,一年内到期的非流动负债为104.59亿元,二者之和为194.95亿元。而其货币资金仅为111.93亿元,短期负债与货币资金的比值为1.74倍,这表明该公司面临较大的短期偿债压力。这写数字意味着一旦这种高压之下的融资技巧在经营过程中出现半点闪失,风险很可能会相互传导,这对企业财务和经营将会产生重大影响,甚至引发多米诺骨牌效应。过高的担保可能正是压垮骆驼的最后稻草。理论上,如果担保运用得当,企业可以在一定程度上提升拿地能力,带动销售业绩和市场份额加速扩张。但如果运用不当,且公司亏损与日俱增,这种继续大手笔举债的扩张模式,最终会让企业陷入严重的流动性危机。 (责任编辑:admin)
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